Entenda o que é a denúncia vazia e qual é o prazo
A denúncia vazia se traduz pela possibilidade de o locador (proprietário) reaver o imóvel e exigir a saída do locatário (inquilino), sem precisar apresentar os motivos da retomada. É um tema relevante para locadores e locatários de imóveis, pois ambas as figuras têm interesse em saber sobre as hipóteses e o tempo de aplicabilidade.
De acordo com a previsão legal, a locação contratada por até trinta meses é automaticamente prorrogada após transcorrido o tempo estabelecido no contrato, passando a ter, então, prazo indeterminado.
Exemplo
Um contrato de locação de vinte e quatro meses (dois anos), iniciado em 06/03/2016, teria fim em 06/03/2018 e, diferentemente do que se possa imaginar, o contrato não prorroga por igual período. Ao fim, se não retomado pelo proprietário, a locação passa a ter prazo indeterminado e, nesta hipótese, a lei prevê o tempo de cinco anos para o proprietário ter o direito de retomada do imóvel sem justificativa.
No exemplo aqui mencionado, poderia ser de interesse do locatário (inquilino) que o prazo da denúncia vazia tivesse início em 06/03/2018, pois foi a data da prorrogação do contrato e, assim, somente em 2023 o proprietário estaria legalmente amparado. O proprietário, no entanto, poderia ter interesse no exercício da denúncia vazia em 2021, pois contados os cinco anos a partir de 2016.
Quando se trata de prazo e há conflito de interesses, as pessoas se questionam: “quando começou a correr o prazo?” ou “mas qual é o termo de início?”.
E então, quem estaria certo, locador ou locatário?
Em 02/03/2021, no julgamento do REsp n.º 1511978/BA, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que a contagem dos cinco anos para a denúncia vazia deve ter início a partir da locação, pois foi naquele momento que o vínculo surgiu, sendo a prorrogação apenas um reflexo e não uma nova contratação.
No exemplo, o proprietário passou a ter direito à denúncia vazia em 2021.
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Ricardo Diogo Bastos, é advogado atuante em Direito Imobiliário, inscrito na OAB/PR sob n.º 70.000, especialista em Maçonologia – História e Filosofia, especializando em direito Eleitoral, com atuação em Curitiba e Região Metropolitana, e outras cidades do Estado do Paraná.